2019年10月に消費税率が8％から10%に引き上げになる予定なのは皆さんご存知かと思いますが、マイホームを検討する中で消費税が2%変わるのって大きい負担になりますよね。

100円のジュースの場合8%だと108円だけど、10%になると110円となり2円の差額になります。少額だとあまり大きく感じませんが、2,000万円の場合8%だと2,160万円。10％だと2,200万円で40万円の差があります。これは大きいですよね。

住宅に関しては、税率引き上げ前に契約していれば8%のままで良いなどの経過措置があります。増税のスケジュールを確認しておきましょう。経過措置とは2019年10月に消費税引き上げが予定されていますので、その半年前までに契約をしていれば、消費税が8%で購入できるというものです。

■消費税の増税スケジュール

「消費税が上がる前に家を建てなきゃ！」と焦ってしまう前に、きちんと消費税率の引き上げが住宅購入に影響してくるかを知っておいてください。

※2019年8月追記

既に、注文住宅に関して言うと消費税率は10%での請負契約となっています。すまい給付金や住宅ローン控除など消費税率が10%後の内容をしっかりと把握するようにしましょう。

住宅購入と消費税

そもそも住宅購入をする際に消費税がかかるものとかからないものがあるのをご存知ですか？住宅を建てる際にかかる総費用については でお伝えしていますが、もうちょっと細かくご説明いたします。

新築戸建住宅の場合は、建物の購入費用の他に土地の仲介・住宅ローン融資・登記などにかかる手数料に消費税が課せられます。また、設備などのオプション追加工事費・引っ越し・家具の購入費などにも消費税が課せられます。

また、こちらの記事でも少し触れましたが、土地には消費税が課せられません。そもそも消費税とは「消費されるもの」に課税されます。なので建物は使用し続けることで消費されますが土地に関しては資本として消費されるものではないので課税対象にはなりません。

ただし、消費税率が上がる経過措置のタイミングでは土地を購入する人が増えたため、希望の土地を購入できなかったというかたもいらっしゃるのではないでしょうか。

中古住宅の場合は新築住宅とは違い、不動産会社から直接買う場合は課税対象となりますが、個人間での売買の場合は消費税はかからなくなります。

建売住宅などの場合は、下記の図のように土地代＋建物工事費＋付帯工事費＋外構工事が全て含まれている価格表示になるため、「（税込）」という表記がされていますが、土地自体には課税されていないということになります。

■価格の表示例

戸建住宅の場合、入居後に依頼した有償メンテナンス工事などには消費税が課せられます。しかし、マンションの場合は個人でリフォームをする場合を除き不要となります。毎月管理費と修繕積立金を支払わなければいけないのですがこれらは非課税です。

この他、火災保険や地震保険の保証料・各種税金・ローンの保証料などには消費税は必要ありません。消費税が引き上げになるからというだけの理由で焦るのではなく、自分たちの住宅を建てるタイミングをしっかりと家族で話し合っておく必要があります。

また、消費税率があがったからといって住宅の購入を控える方もいらっしゃるかもしれませんが、すまい給付金の金額や住宅ローン控除の控除期間の変更などで自分たちがマイホームを購入した場合にはどのくらいの金額が控除されるのかをしっかりと相談して確認しておくと良いでしょう。

消費税と住宅ローン減税やすまい給付金

消費税の引き上げ時には経過措置制度があるので、それを利用すると増税になっても損することがありません。 こちらの記事でもお伝えしていますが、経過措置の代表例として「住宅ローン控除（減税）」「すまい給付金」「住宅取得資金等の贈与税の非課税制度」の3種類があります。

これらは、2014年に消費税率が5％から8%に引き上げられた際に施行された制度で、それ以降継続して利用されている制度です。2019年10月に消費税率が現在の8%から10%に引き上げられるに当たり、この経過措置の拡充や期間の延長が行われることになります。

住宅ローン控除の場合、上記の図（■消費税の増税スケジュール）に記載の通り、10%の消費税が課せられる人は2019年10月1日から2020年12月31日までに入居すれば控除を受けることが出来ます。

すまい給付金は、物件を消費税が8%の時に購入したか10%の時に購入したかで給付額が変わってきます。給付額のシミュレーションはこちらのすまい給付金（国土交通省）のホームページでも確認ができます。（http://sumai-kyufu.jp/outline/sumaikyufu/index.html）

住宅ローン控除は、2020年12月31日までに入居した場合の制度で、すまい給付金は2021年12月の期間で実施されています。

控除される金額や給付される金額については、諸条件などにより個人差がでますので自分たちの場合はいくらになるのか。ということを営業担当者に事前に聞いてみましょう。

■住宅ローン控除のスケジュール

■すまい給付金のスケジュール

消費税切り替えのタイミング

消費税が8％から10％に切り替わるタイミングは上記の図（■消費税の増税スケジュール）の通り、2019年10月です。このスケジュールについて詳しくお伝えします。

消費税8％が適応されるためにはどうしたら良いかというと、

①消費税率が引き上げになる6ヶ月前（2019年3月31日）までに契約をしていること。この場合、引き渡しが消費税率が引き上げになった後になっても8％の消費税が適応されます。

②2019年4月1日以降に契約をして、消費税率が引き上げになる前（2019年9月30日まで）に引き渡しになっている場合。

この2パターンの場合は消費税率が8％となります。

消費税10%が適応になる場合はというと、

①消費税率が上がる6ヶ月前を過ぎて（2019年4月1日以降）契約をして、消費税率が引き上げになった後（2019年10月1日以降）で引き渡しになった場合。

②消費税率が引き上げになった後（2019年10月1日以降）で契約をした場合。

この2パターンの場合は消費税率は10％となります。

旧税率の8％で契約するためには、2019年3月31日までに契約をしているか、2019年4月1日以降に契約をしても引き上げ日の2019年9月30日までに引き渡しをされなければいけません。
（※追記：2019年8月現在では9月までのお引渡しが無理なので既に新税率の10%でご契約いただいております）

ただし「駆け込み購入」が見込まれますので、9月30日までに引き渡しをしてほしいとハウスメーカーに依頼をしても、すでに契約物件がいっぱいで建築スケジュールが埋まっている場合もあります。

事前にハウスメーカーに消費税が8％の時に引き渡しができるかということを確認しておく必要があります。

ただし、前述している通り税制措置がありますので、無理矢理焦る必要はないと私たちは考えています。家電や家具などを新規購入しようとお考えの場合は消費税率が8%のうちに購入したほうがお得かもしれませんね。

契約までには、建築を依頼する住宅会社を決定させなければいけませんし、土地を決めなければいけません。また、建築会社と土地が決まっても、プラン（間取り）や仕様が決まらなければ建築費用が決定しません。

すべてを決定して契約するまでには早くても2ヶ月〜長い人だと6ヶ月以上かかる場合もあります。

特に土地を決定するまでに時間を要する方が多いので例えば、契約までに6ヶ月かかるとした場合、遅くても2018年10月から家づくりの動きを開始しなければ手遅れになってしまうことになります。

函館の場合、雪が降ってしまうと土地を実際に見て選ぶということも困難になってしまうため、夏くらいから動いているのが良いでしょう。

土地購入の際の仲介手数料にも消費税が課税される

※2019年8月追記

消費税率が10%になる前に行動しておいてもよいこととしては、土地の購入が挙げられます。土地を不動産業者からの購入した場合には土地そのものは非課税なので消費税はかかってきませんが、仲介手数料には消費税がかかってきます。

よく耳にすることがあるのが仲介手数料は「不動産価格×3%+6万円」という計算式ではないでしょうか。仲介手数料には実は算出の計算式があるのです。

・売買価格が200万円以下の場合：5%
・売買価格が200万円を超える部分〜400万円まで：4%+2万円
・売買価格が400万円以上の場合：3%+6万円

上記の計算式の「+2万円」「+6万円」という数字が理解できない方がおおいのではないでしょうか。

土地の仲介手数料にはこのような計算式の根拠があるのです。より深くお伝えしますね。例えば1,000万円の土地を購入する場合の仲介手数料の計算方法をお伝えします。

1,000万円の土地を購入する場合の仲介手数料

「1,000万円×3%+6万円+=36万円+消費税」となり消費税率が8%の場合388,800円。消費税率が10%の場合396,000円。となります。

この式を前述した式にならって分解していくことができます。

1,000万円のうち200万円までは5%なので10万円
200万円を超える部分〜400万円までは4%なので200万円×4%=8万円
400万円以上の場合は3%なので600万円×3%=18万円

上記でバラバラに計算ができました。このバラバラの計算で出てきた数値を足すと10万円+8万円+18万円=36万円となり、最初に計算した仲介手数料と同じ金額になります。

もし1,000万円×3%で計算をしたらどうなるでしょう。1,000万円×3%=30万円となり、先程計算をして算出した仲介手数料金額と相違がでます。

ここの差額が6万円なのです。最初に計算をした1,000万円×3%+6万円の「6万円」部分は調整額ということになります。土地を購入する際はこの仲介手数料に消費税がかかってきますので9月中に土地を購入される見込みのある方は2%の差額かもしれませんが8%のうちに購入されると良いでしょう。

まとめ

今回は、消費税引き上げで8％から10％になる場合についてお伝えしてきました。住宅購入と消費税の関係。消費税と住宅ローン控除・すまい給付金との関係。消費税切り替えのタイミング。

消費税が8％から10％に引き上げになるということは、家計の負担が増えるということになります。もちろん、8％の時に建てるほうがお得です。

しかし、住宅を購入する際のタイミングがこの消費税引き上げのタイミングが正解かというと必ずしもそうではありません。

住宅ローンの金利も低金利ですし、消費税も8％の今が建て時です。というのはあくまで「お金」の面での話です。お客様ひとりひとりに適した「建て時」というタイミングがあります。

このお客様ひとりひとりの建て時がいつなのかをしっかりと相談して教えてくれるのが家づくりセミナーです。

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